6月剛剛過半，西安樓市共計三個項目登記過萬，港務區金地“發飆”，截止2021年上半年，西安先後10個萬人搖項目粉末登場……

（數據來源：西安房管局官網）

看著這些觸目驚心的標題，抽絲剝繭後，現實的一面就是：

根本就沒有剛需，或者說，西安樓市正在“消滅”剛需。

1、2萬+/㎡也來“萬人搖”！

回顧近半年西安樓市歷程，你會發現，今年樓市熱度空前的高，與剛不剛需無關，登記火爆的項目，有的並不那麼剛需。

就拿這10個“萬人搖”項目來看：

中海曲江大城兩度推盤，均價分別為1.87萬/㎡、1.92萬/㎡，紫薇華髮中央首府兩度推盤均價1.8萬/㎡，保利天悅更是創造了西安樓市史上第一個2萬+/㎡搖號的紀錄。

（數據來源：西安房管局官網）

而產品方面，這些項目也統統都是大面積的改善項目，除了紫薇外，總價就沒有低於300萬的。

10個萬人搖，高端改善項目就占了一半，驚地我直呼好傢伙，難怪近來有些全國大V號感歎西安的迷之有錢人數量。

而這些萬人搖項目核驗通過比重也十分優异，相較於以往千人搖卻大量弃選，這些項目開盤選房當天無不人潮湧動，一眼望去，盡是黑壓壓的人頭。

所以從這些現象和數據中我們就可以得到開頭的那個結論。

顯然，西安樓市的購買力格局，已經在萬人搖帶來的情緒高漲中，悄悄發生了改變。

2、新盤爆火，搶奪稀缺資源

事實上，西安樓市的萬人搖現象之所以能够得到全國範圍內的關注，很大一部分原因在於，它再一次打破了我們對於樓市週期發展的常規認知，在價格破天荒連漲61個月後。

按以往其他城市的經驗，當西安住房均價從1萬出頭、向全面2萬高速疾馳的過程中，90㎡以下小三房、120㎡以下小四房一定會非常暢銷，因為這種面積選擇，在滿足空間功能需求的前提下，可以將上車門檻將到最低。

但西安樓市的表現卻截然不同，根據克爾瑞地產研究院關於西安主城區成交結構的調查資料顯示，現時最受西安購房者青睞的面積段是100-130㎡/140-160㎡這兩個面積段，其市場占比和去化增速都是最大的。

（數據來源：克爾瑞地產研究院）

出現這種變化的主要原因在於，在都市介面快速反覆運算和覈心區域房價快速上漲的雙重背景下，購入面積越大，意味著你在這座蓬勃發展的都市中所佔有的空間和資源也就越多、未來收益也將越大。

不僅如此，今年西安樓市對於剛需上車的定義也開始發生改變。

比如說，前幾年我們提到剛需紅盤，往往都是在滻灞、高鐵新城、航太新城等週邊區域，總價100萬就可以買到兩房或者小三房。

但今年，高新、曲江、城東……紅盤遍地開花，前面提到的保利天悅，五期96套疊拼，雖然沒能高層產品那樣萬人哄搶，但總價超440萬/套近6000人搖號，也著實讓不少吃瓜羣衆苦笑這年頭連當“韭菜”的資格都沒有了。

400萬能够在萬元地塊、6萬+/㎡學區房紮堆的高新搶佔一席之地，這個帳怎麼算都是劃得來的。

相信這是大多數搶房搖號人的真實心理寫照。

（數據來源：西安房管局官網）

並且，今年逢開過熱的項目，大都有一個共性，那就是戶型越來越大，上車門檻越來越高。

更深層次的緣由，就是這一輪的購房者多以置換為首要需求，但置換的標的已不再是空間，而是資源和地段的改善。

在房地產走過蠻荒生長、開始步入精細化的時代，一些購房者已經開始了新一輪極具前瞻性地資產盤整——

將現有次一級資產拋手、綜合，重新購入稀缺性資源。

3、地價難降，調控成困局

本就手持大把鈔票、躍躍欲試的購房者，偏偏又趕上了西安供需矛盾最激烈的時代，什麼萬人搖、日日光也就不足為奇了。

土地成本的與日俱增，催生出巨額的買房需求；開發商備案拿證、限價又遭遇嚴厲管控，供需嚴重失衡的情况下只能是盤盤搖號、人人自危，樓市這盤棋已經走進了珍瓏，破局無望。

首先來看供應端，“土地兩集中”已經是板上釘釘，再加上央行“三道紅線”、“五檔限貸”，不但把一大批高周轉、現金流緊張的房企逼到了懸崖邊上，也引發了開發商恐慌性搶地，這點跟現在購房者遇到的困境有些異曲同工之妙。

最近西安也馬上要開始土地集中出讓了，不過對此我奉勸大家不要過於樂觀，從現時已經完成首輪集中供地的12個都市來看，地價非但沒有出現明顯下降，反倒是很多都市熱度更似從前。

無錫4月28日啟動首輪集中供地，推出的16宗出讓土地中，15宗突破最高限價，並且由於幾宗地塊舉牌激烈過度，拍地時間還被迫從2天延期到3天。

同一時間，重慶集中供地現場中，首宗地塊溢價率就高達54.4%，招商更是以總價32.5億元、129.98%的驚人溢價率搶下沙坪壩區西永組團的商住用地。

最終，重慶以整體38.82%的溢價率高居12城之首，後面的深圳、廈門、杭州等重點都市平均溢價率也超過了25%。

就這，很多地塊的毛利也將到了冰點，很多開發商明知是賠本買賣，也不得不拿著鈔票往裏沖。

（數據來源：中指研究院）

原因很簡單，對開發商而言，土儲就相當於糧儲，集中供地，就好比一年只能買三次糧食，你是願意多花點錢，還是沒糧坐等餓死呢？

這不禁讓筆者想起前不久，有股民在詢問某上市公司利潤時，董事長用顫抖的聲音回復道：

“在我們團隊精幹高效管理下，公司融資能力强，成本低，品牌影響力大，在這樣的狀況下，努力做到最高淨利潤水准：1%～2%。”

（圖片來源網絡）

不知道他是懷着怎樣的心情說出這番話的，反正我是一點也不開心。

從現時的都市發展態勢來看，2020年地方一般預算收入大約是10萬億元，其中土地出讓金就高達84142萬億，占比超過8成。

其中包括我們西安在內的26個重點都市依然對土地財政具有極高的依賴度。

至於前段時間新出臺的土地財政由稅務部門代收，房地產稅等引發的，許多人直呼土地財政走向終結，這段時間有不少媒體對此也進行了解讀，我在這裡不多贅述。

但可以明確的一點就是，在沒有新的收入以平衡地方債務之前，取消土地財政並不切合實際。

因為地價是不可能隨便降下來的，因為捷運還沒修完，斷頭路還沒打通，孩子上學、老人看病，這些問題都需要依賴土地財政。

（數據來源：投實）

4、樓市“高燒”難退，甄別剛需成關鍵！

既然供給端改革無望，我們也只能寄希望於需求端。

從現時全國重點都市的樓市發展來看，西安接下來大概率會學習上海的積分搖號制度，和深圳的二手房價格指導。

（數據來源：真叫盧俊）

前者旨在甄別和篩選出真正的無房剛需，從而防止改善和炒房客在剛需市場裏渾水摸魚。

後者雖然在起初也衍生了許多打包巨額家電、房東名迹的趣事，但很快嚴查資金來源的加碼，堵住了“陰陽契约”的缺口，樓市迅速回歸冷靜。

（圖片來源網絡）

深圳市住建局的公開資料顯示，5月份深圳二手住宅過戶3027套，環比下降近38%，達到了自2015年來的最低點；

（數據來源：上海住建局官網）

不僅如此，新房市場上，住宅成交量也降到了2677套，環比下降23.6%，同樣是5年來的低位。

（數據來源：上海住建局官網）

只有壓住了二手市場的杠杆，縮小一、二手倒掛紅利，困擾良久的“打新熱”才能得到有效緩解，從而减少新盤上市的搖號壓力。

進入2021年，西安剛剛邁入“萬億GDP俱樂部”，但發展的速度並不會慢下來，全運會召開在即，大量城中村拆遷，西邊科創大灣區正在孕育，東邊西渭聯動也正在提上日程。

都市的版圖正在擴張，新房供應緊張的覈心板塊，每凡有優質新盤上市，全市、乃至整個西北的購買力便會紛至遝來。

房價連漲的傳奇，還將繼續續寫……

以前，我們總是認為剛需盤日光，改善盤慢慢買；而現在，改善也走上了日光的道路上，剛需？看運氣的時代真的到來了。

西安的市場，正在消滅純剛需。

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