金蟬未動蟬先覺，暗算無常死不知溪雲初起日沉閣，山雨欲來風滿樓

很多時候，風險到來之前，往往是高潮汹湧，一些人往往不知道危險即將到來，而是沉浸在一片歡樂之中，結果可想而知。這句話，對樓市也同樣有警示作用。

都知道，根據媒體的報導和相關資料統計，環京地區和西雙版納市是近年房價跌幅最大的代表性都市。2017年到現時，4年時間，燕郊從3.8萬到1.9萬，大廠從3.5萬到1.4萬，香河從2.4萬到0.9萬，固安從2.8萬到1.3萬，永清從2.3萬到0.7萬，霸州從1.4萬到0.78萬，涿州從1.8萬到0.9萬，寶坻從2.1萬到0.9萬等等，而遠在雲南的西雙版納，從3年前的1.3萬降到0.7萬。為什麼會出現如此大的降幅？

如果說此前的鄂爾多斯房產泡沫破裂是因為產業轉型受阻，導致人口流出、都市收縮，那麼，環京等地的房價大幅下折，顯然不應歸屬到此類原因。比如環京，此前房價暴漲是源於外地的購買力，特別是北京地區購房需求湧入。而西雙版納也是外地資金進入，特別是海南全域限購後，很多人把擁有獨特氣候資源的前者當成了下一個海南。說到底，這就是資金堆積，造就了一場資本泡沫盛宴，當樓市調控一陞級，資金進不去，泡沫被刺破也就是自然而然。

按照這個思路，下一座城市可能是誰呢？

從統計部門發佈的2021年第一季度銷售面積和銷售金額比值看，2021年全國新建商品房均價正式過萬，達到了10658元/平米。而根據中國房價行情平臺的統計資料顯示，截至4月底，全國新建商品房銷售均價過萬都市達到了79個，不少二三四線都市房價漲幅處於領先位置。這就奇怪了，領頭居然不是一線都市，而是都市等級更低一些的都市呢，畢竟前者的產業優勢、人口吸引力以及收入都要高很多，後者毫無優勢可言，這是為何呢？

根據統計，在這79個房價萬元都市中，東部沿海佔據了57個，中西部18個，其中，蘇、浙、閩、粵就達到了41個，這其中有很多的三四線都市，如浙江的溫州、麗水、金華，均價已超2萬，衢州、嘉興、台州、紹興、舟山都超過1.5萬，還有江蘇的常州、南通、揚州，福建的泉州、莆田，廣東的佛山，也超過了1.5萬，超過很多省會城市的房價。此外，還有湖、鹽城、徐州、淮安、中山、三明、湛江等一眾1.1-1.5萬元都市。

當然，前面說的還是一座城市的均價，其實，很多萬元都市的覈心地段，高的有3-4萬價格，遠不是普通購買力能承受的。如果說一二線大城市在科教、產業、人文、醫療等資源佔有較為集中，吸引了不少人員落戶而產生的購房需求，那麼三四線都市在這些資源方面就要弱很多，但房價卻异常淩厲，其實，這不難理解，主要就是大城市調控政策嚴厲，不少需求外溢到周邊都市，跟前面提到的環京等地方的情况類似，主要這些都市的限購沒有那麼嚴格，有大量的資金進入。

一般認為，一些收縮型都市面臨著住房供大於求，接盤無力情况，後市不被看好是很多人的共識，但對於這些經濟較為發達、有資金追捧的三四線都市來說，真的就沒有泡沫了嗎？這讓筆者想起了獨立經濟學家馬光遠在今年5月6日說了一段很嚴肅的話，在文章《現在是全球股市和房價最脆弱的時候》一文提到：

在全球經濟遭遇新冠的重創之後，全球的資本市場、大宗商品和房價卻再創歷史新高。這本身很荒唐。每個人都知道，這種沒有任何支撐的市場最終會以崩盤而告終，但大家似乎誰都不願意接受這種結果。監管機构也不敢主動去捅破這個泡沫。股市也好，房市也好，其實都是驚弓之鳥。這個世界上所有的事情都早在暗中標好了價格，享受泡沫的盛宴，就必須承擔泡沫破滅的痛苦，這是一個不可能折開的套餐。沒有任何支撐的股市和房市，最終一天會以暴跌而告終，誰都知道這個道理，但誰都不願意去說破。

在馬光遠看來，房市的泡沫明顯不正常，並且將以驚人的管道破滅，沒有第二種管道，他的觀點應該說是很悲觀。實際上，我們就拿溫州來說，民營經濟非常之發達，在2009年時，新房均價位於北上深之上，名列全國第一，但在此後的民間借貸危機發生後，購房者資金斷裂，滿城盡顯拋售聲，開創了連跌40個月的歷史。

經濟如此發達的地方也經不起泡沫的侵蝕，更何况其他呢？月收入3000、4000的三四線都市，當資本潮水退去的時候，可別指望本地人接盤，即便他們想要接，也未必接得起。按照這個脈絡去尋找，我們不能說所有的三四線房產都有泡沫，但如果外地購房人多、本地收入增長乏力但房價高企的三四線都市，出現硬著陸的概率無疑要大很多，所以，我們不要老想著那些收縮型都市市場，也要提防雖然經濟發達但被資本堆積起來的房產泡沫。

還是那句話，出來混總是要還的，國家提出的房住不炒觀念已經深入人心，閉著眼買房賺錢的時代已經成為過去式，我們買房要踐行只住不炒，否則，誰也不知道自己會不會是接最後一棒的人

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文章來源於：舊房改造案例精選（wanghongjiaju），每日分享裝修案例和經驗！