炒房之都，如今成了失落之都。

1

斷供，在這裡蔓延

先看三個故事。

第一個，一比特2017年在燕郊花426萬買房的網友，四年還了80萬的房貸，如今卻發現其中只有16萬本金，64萬都是利息。更令人痛苦的是，在二手房市場上，這套房子跌到了235-240萬元，對比之前近乎腰斬，於是這位網友選擇了斷供。

斷供之後，房子給了銀行，但煩惱並沒有就此消散。426萬買的房子，現在只值235萬，帳面上虧191萬。再加上4年時間，還有64萬的利息。

如果不買房，首付128萬的4年利息收入，至少也有10萬。最後，還要算上要承擔的19萬律師費。

粗略算下來，買這個房子，至少虧了280萬。最後房子也沒了，還背上一屁股債。

第二個故事的主人公叫做劉相生。他是一個北漂，參加工作第二年就在燕郊買了房。2017年，燕郊房價狂飆的時候，劉相生通過假離婚的管道貸款買下了第二套房子。

但劉相生沒有想到，他買的第二套房，趕在了燕郊房價最高點。如果從最高峰算起，按照現時市場價，他的第一套房子下跌了近200萬元，第二套房子跌去了120萬元。對生意失利的劉相生來說，兩套房每月近2.5萬元的月供已經超出了他的承受範圍，他選擇了斷供，並被銀行拉進了征信黑名單。

2017年，劉相生300萬元買來的房子，被法院以90多萬元的價格拍賣了。房子被拍賣後，他依然欠銀行近百萬。

第三個故事的主人公叫唐婉。

2016年8月，唐婉凑了100多萬在燕順路上的一個社區買了套一居室。同樣是在燕郊房價的飛漲潮下，唐婉在仲介的幫助下，將小戶型的房子抵押給銀行，貸出70多萬元，在另一個社區購買了一套兩居室，單價超出3萬元/平方米，每月房貸1.4萬元。

唐婉同樣沒有等來房價的上漲，疫情爆發，收入持續下降的壓力下，唐婉也斷供了。2017年她用180萬元買來的房子，僅拍出了不到80萬元。

第一個故事來自微博，第二個和第三個來自經濟觀察報的報導，都是真實發生的事。這三個故事的共同點是，都是房子斷供，都來自燕郊。

這不是個例。人民法院資產訴訟網顯示，截至12月16日，在不剔除重複拍賣的情况下，2021年燕郊法拍房數量為818套，為2020年全年的1.6倍，是2019年全年的4.4倍。

根據經濟觀察報的統計，這些新增的法拍房裏，絕大多數都是斷供房源。

在燕郊，一場斷供風暴，率先到來了。

2

炒房客覆滅之地

要真正理解上面三個故事，得先瞭解燕郊。

上帝欲使其滅亡，必先使其瘋狂。

很多人都聽過這句話，但在燕郊，這話還有下半句——

上帝欲使其瘋狂，必先使其買房。

燕郊隸屬河北廊坊，但從地理位置上來看，它離北京更近。燕郊距北京天安門只有35公里，從燕郊開發區進入北京，只需跨過一條500米長的潮白河。

得天獨厚的地理位置，讓燕郊被冠以“環京一哥”的稱號。這塊京城飛地，有著和長安街相似形制的彩虹門，也有著與北京通州相似的密集居住區和車流、人流。

也正因為此，燕郊被寄予厚望——承接北京產業和人口轉移的“試驗田”。

十年前，河北省就曾邀請北京一起規劃打造“環首都經濟圈”。這裡邊就包括環繞北京的張家口、承德、廊坊、保定四個地級市，以及涿州市、三河市（包括燕郊）、香河縣、固安縣等13個縣（市）。

當“環首都經濟圈”的美好構想與“北京最嚴樓市調控潮”一經碰撞，環京樓市便迸發出極大的力量，燕郊樓市更是沖在最前方。

2010年，燕郊的房價上漲至9000元/平，而2009年，這裡的房價還只有3000~4000元/平，翻了整整一倍。

資本聞風而來，萬科、五礦、合生等眾多房地產企業火速進駐燕郊、香河等城鎮，開始跑馬圈地。

環京概念繼續被熱炒，到了2014年11月，燕郊房價衝破了1萬大關。彼時，北京房價也才3.5萬，深圳還是2.4萬，杭州只有1.7萬。

而真正把燕郊樓市推上巔峰的，是2016年通州被確定為北京行政副中心，以及2017年，北京響應全國調控發佈的“317嚴政”。

當時燕郊眾多樓盤打出“30分鐘到國貿CBD”的廣告語，帶動了大批北漂到燕郊買房。

都市發展預期的誘惑下，無數在北京遭到限購的北漂和炒房客湧入燕郊。那時候，燕郊每新開一個樓盤，就如同小鎮裏駛來一列火車，從其他城市過來的數千號人，一股腦被搬運到這裡。百度百科在2016年更新了燕郊人口的數據——120萬，比十年前多了10倍。

大家爭先恐後，直接將燕郊房價帶到最高4萬元的時代。

暴漲的房價也讓炒房客興奮不已，那時候，線上線下到處是房產大V組織的團購，一個人囤房5套、10套的現象很常見。

當時甚至有專家預測，要不了多久燕郊的房價就可以突破5萬元大關。

沒想到，燕郊樓市的瘋狂，被一紙調控令瞬間擊碎。

在北京出臺史上最嚴樓市調控之後，2017年6月，廊坊限購政策陞級：本地戶籍只能擁有2套住房，外地購房客需滿足當地連續3年社保或納稅證明，才能在當地購買1套新房。

一夜之間，無數“北漂族”及投資客被拒之門外。

政策一出，不少樓盤從最高點3.5萬元/平米，跌至1.5萬/平，縮水超6成。

燕郊樓市從此一蹶不振，直到現在。而2017年前後的那批燕郊購房者，成了名副其實的“高位接盤俠”。前面三個故事的主人公，都是其中一員。

無論是那個微博網友，還是假離婚的劉相生，亦或是搞抵押貸的唐婉，在燕郊房地產最為火爆的時候，他們都將自身的杠杆運用到極致，他們幻想著憑藉杠杆可以實現財富自由，但沒想到這成了一個永遠的噩夢。

作為一個房價腰斬的地方，燕郊也就此成為炒房客的覆滅之地。

3

暴跌的根源

2021年1月12日，河北疫情反彈，燕郊封城了。

30萬北漂青年，有的沒法去上班，有的連充電器都沒帶卻回不了家。網友感慨：

疫情一來，環京就成了河北。

是的，離北京再近，它們也終究不屬於北京。

這也從側面反映了燕郊乃至環京房價暴跌的根源。

從本質上來說，儘管無比靠近北京，但燕郊始終只是河北的一個小鎮，其產業和經濟都不足以支撐它的房價。

公開資料顯示，燕郊所屬的三河市GDP在2018年只有487.7億元，燕郊全鎮的GDP約占三河60%，也就是200多億，這與貴州的茅臺鎮等GDP强鎮還有著較大的差距。

除此之外，燕郊的產業結構嚴重失衡。對房地產的過度依賴，導致燕郊的新興產業非常少，就業吸納能力不强，人口很難留下來。

更重要的是，燕郊本地需求嚴重不足，承接的主要是來自於北京的外溢性需求。資料顯示，廊坊樓市外地購房客占比高達8成，其中絕大部分來自於北京。而且，其中還充斥著大量的炒房客。

缺乏基本面支撐的樓市，註定極其容易受到政策的影響，調控一來，分分鐘現了原形，跌到媽都不認。

這也解釋了另一個疑問：同樣的調控週期之下，為什麼北京房價僅僅只有10%左右的回檔，而燕郊卻面臨腰斬的命運？

缺乏強勁持久的經濟、產業和人口，只靠概念炒作堆起來的樓市，註定將受到現實的暴擊。

這是一場樓市價值的自我回歸。

4

尾聲

斷供的迹象，不只出現在燕郊。

在深圳，法拍房掛拍量同比激增61%；北京，連續兩個月掛拍量上漲20%以上；蘇州，今年10個月的掛牌量，已經超過去年一整年；更誇張的是重慶，今年前十個月，重慶的法拍房掛拍量達到28914套，平均每天拍賣95套，數量高居全國第一。

資料顯示，在2017年，阿裡拍賣·司法網的住宅拍賣房數量為9000套；但到了2020年，全國住宅法拍房的掛牌數量已經達到133萬。到如今，最新的資料顯示，這個數位已經超過了160萬，相比2017年漲了180倍！

▲圖源：在灣區

法拍房的來源一般有四種：按揭違約、民間借貸違約、司法沒收、無主房產。而法拍房數量的暴增，一個重要的原因就是按揭違約數量新增，也就是我們說的斷供。

疫情、降薪、裁員……一系列的變故之下，很多購房者無奈走向斷供，看著房子被銀行收回。

在這其中，還有數量不菲的炒房客。

在燕郊，炒房客們幾年前以近4萬元/平購入的房子，如今只賣1.8萬/平。一套房子虧個一兩百萬，已經司空見慣。選擇斷供，是他們最好的選擇。

過去十幾年的房價飆漲之下，炒房客橫行、產業結構畸形、年輕人不願意生孩子……房地產行業，已經變成一個擊鼓傳花的財富遊戲。

如今，走過蠻荒時代，“房價不會下跌”已經是個徹頭徹尾的謊言。另一方面，調控成了長期主線，2021年以來，全國房地產調控累計接近600次，堪稱地產史上最嚴監管時代。

房地產的邏輯已經完全變了，杠杆炒房只能引火上身。對於我們這樣的普通人來說，一定記住——

順勢而為，買房暴富的時代，已經結束了。

量力而行，杠杆太高，很容易墜入深淵。

任何時候，都要給自己留一條退路。