摘要：房地產行業正在經歷什麼，又將如何在十字路抉擇？

2021博鼇房地產論壇·特寫走過二十年的博鼇房地產論壇，今年罕有地在9月份舉辦。

以往，每年8月中上旬的海南陵水縣都會有一群地產人相約聚會，但今年，這一幕因“德爾塔”變種病毒而延后。

但似乎也沒什麼好意外，畢竟在變幻的2021年，我們一起見證了太多不可能發生。

正如房地產，即便以往常常用變革、轉型、改變來形容行業裏發生的細微變化。但時至今日，已再也無法輕視這一變化的深度與廣度，地產行業迎來前所未有的行業發展模式與規則的改變。

房地產行業正在經歷什麼，又將如何在十字路抉擇？

博鼇地產發展大會的刀光劍影裏，我們冀望每個彷徨的地產人都能找到撥開迷霧的那一把鑰匙。

積累的危機

如今房地產行業進入了艱難局面，這似乎已是共識，我們也習慣於從開發商的各種行為判斷他們的處境。

而在開發商眼中，整個市場到底會到什麼程度呢？

金地集團副總裁郝一斌十分坦誠，他以開發商的角度剖析了這場席捲而來的房地產豪雨：“地產是一個金融内容很强的企業，我們認為今年的危機實際上是一個積累的危機。”

在他看來，去年出臺的三道紅線政策，更多是對一個具體企業杠杆率的管控，但是行業的總量尤其是中小企業是沒有被管控的。

直到12月房地產貸款餘額集中管理制度的出臺，對市場的影響才逐步地顯現出來：“我們可以看到，它是跟信貸餘額掛鉤的，包括今在幾個非標準通路方面也進一步採取了壓降的措施，這些威力都會傳導出來。”

可以窺見的是，2021年一二季度房地產貸款餘額已經大幅下降，地產公司的現金流壓力在逐步加大。

當下的處境正如郝一斌的演講標題，“融資仍將從嚴從緊，現金流壓力大”。

上坤集團董事長朱靜則從銷售、土地市場入手解讀，將今年的行業變化形容為冰火兩重天：“我記得原來看過王朔的一本書《一半是海水一半是火焰》，就像這本書的名字一樣。”

以6月份作為一個分水嶺，上半年市場十分燥熱，但是下半年無論是土拍還是銷售市場都快速下滑，包括整體調控政策，包括金融機構對地產公司評估的維度，都有了非常大的變化。

這催促著開發商們認清事實，矯正心態。

中交海洋投資總經理周濟便直呼痛心與遺憾，稱房地產不是夕陽行業，而是有的企業搞成夕陽企業，因為不理性、不成熟、不自律。

旭輝晨曦基金總裁周昕宇也贊同當前行業的調控：“這種制度性的約束是必要的，這種方向的把握有利於扭轉這種社會價值或者是扭曲的暴富心態在社會上的蔓延，實際上對我們房地產企業來講也是一樣，回到一個正常利潤的行業，做我們真正能做的事情，向內部要效益。”

檢討與清醒中，愛家集團執行總裁段靜試圖尋找一些過去模式中值得肯定的品質。

她認為，如今大家都在批判過去的高周轉模式，但本質高周轉模式並沒有錯，只是在過去的很好的政策環境和金融環境下，地產企業更好地利用了人口紅利的視窗，把周轉率、杠杆率放得比較大，忽視了作為住宅產品，對品質、對客戶的保障和承諾。

“碎鑽”還是有的

反思之後，如何前行才是更為關鍵的。

郝一斌判斷，如今整個行業增速基本堅定，市場已經進入了淘汰賽。這要求房企的每一步都要分外的謹慎且準確，“地產公司要有一個强烈的自律，因為不知道明天和意外哪個先來臨。”

如何踩對時代和市場的步伐，投資佈局變成了首要。

郝一斌警醒同行要對市場保持清醒，投資不要單純地跟著市場情緒去走，“除了追求高增長的效率，應該適當地做一個更安全平衡的投資結構。”

“市場經常是給你挖坑的。”這句話相信點到了不少開發商的痛處。

其稱，一定要研究清楚市場的大小庫存--庫存是有市場規律的，一個庫存大的市場短期反轉十分困難，而一個小庫存市場也別幻想一直繁榮。“有時候物極必反，走到過激的程度，市場會出現調整。”郝一斌說道。

周昕宇同樣在投資方面為企業提了個醒：“房地產行業的定位，一定要記住一個事，錢是花得完的，地是買不完的。”

買地需要用錢，而借的每筆錢都是有利息成本。周昕宇認為，如果當下企業手中錢多，應該降負債、提升利潤額，而不是盲目地拿地投資。

同樣，他認為需要克制的投資方向還包括多元化。

儘管過去若干年來房企都在尋求所謂的第二、第三曲線，通過多元化賽道新增發展可能性，但周昕宇認為多元化經營和多元化投資並不是一個概念，你可以看准這個賽道，但是你不一定有能力做好這個賽道。

“如果說某房企當年把投糧油的錢買了茅臺，其實現在就不會那麼難受了；如果當年把投足球的錢、造車的錢去買寧德時代，它也會活得很好。”這一針見血的調侃，引起現場嘉賓的不小反應。

從投資端到經營端，再到產品端，房企都在尋找解開謎題的線索。

有的企業家還是秉持著樂觀。

“表面的大礦、表面的石油、表面的煤都被挖完了，但是不代表下麵沒有了，下麵還有。”中奧副總裁朱浩說道。

不過他也指出，接下來要靠各家的水准、能力、戰畧等等一系列組合，才有可能再繼續往下挖，還能挖出一些礦來。

“當然大鑽石估計沒有了，只有一些碎鑽了。”

或許，接下來真得各憑本領論英雄。每家企業都試圖給出自己的答案，東原羅韶穎傳達要做“美好生活的試驗場”，融創副總裁時宇堅持“做好的產品還是能賣出好的價格”，力高王曙煜宣導要注重“健康建築的維度”，融信孫群存則提醒“賽道創新也需要定力和克制”。

誰會是最契合房地產的那把鑰匙呢？